ליקויי בניה

תביעות ליקויי בניה מכוח חוק המכר דירות מסביר עו"ד ליקויי בניה אהוד פאי – הן דבר נפוץ ומטריד קונים רבים במהלך ובסיום בניית ביתם, מה גם שהקונים משקיעים בדרך כלל ממיטב חסכונותיהם ומצפים לקבל בתמורה את בית חלומותיהם, אולם לעתים הם מקבלים בית עם ליקויי בניה רבים, ונדרשים להגיש תביעה נגד קבלן על ליקויי בניה.

אילו חוקים ותקנות רלוונטיים בתחום ליקויי בנייה?

לליקויי בניה עשויים להיות השלכות רבות. בין אם השלכות כלכליות על כך שאותם ליקויים עשויים לפגוע בשווי הנכס דבר שיקבל ביטוי בעת מכירתו, ובין אם השלכות בטיחותיות אשר עלולים להשפיע ולפגוע באיכות חייהם של הקונים.

ישנם בישראל חוקים ותקנות רבים בתחום ליקויי בנייה. בין היתר: חוק התכנון והבניה, חוק המכר דירות, תקנות התכנון והבניה, תקנים ישראלים בתחום הבניה מטעם מכון התקנים הישראלים, הוראות למיתקני תברואה, תקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), תקנות הג"א, וכן מפרט כללי לעבודות בנייה (הספר הכחול).

בדיקת ליקויי בניה

על מנת לבדוק באם יש בסיס להגשת תביעה נגד קבלן על ליקויי בניה, יש צורך לערוך חוות דעת באמצעות מומחה בתחום העוסק בבדיקה ואיתור ליקויי בנייה למבנים, שיערוך ביקור בנכס ושיוכל לפרט על בסיס הממצאים שיבדוק בנכס באמצעות אמצעים טכנולוגים ועל פי הבנתו המקצועית וניסיונו – אילו ליקויי בנייה קיימים במבנה, וכן להעריך את שווי הנזק ועלויות התיקונים הנדרשים כמו גם המלצות לתיקון.

המומחה יוכל לספק תמונת מצב של הנכס ולבצע בדיקת ליקויי בניה עדכנית בה יפרט בין היתר באשר למצבו, איכות הבנייה, לרבות נזקי מים, איטום, רטיבות, קונסטרוקציה וכיו"ב, ולספק מסקנות לאחר בדיקתו.

יצוין כי תביעה על ליקויי בניה אינה מתאימה להגשה במסגרת תביעות קטנות, אלא אם כן מדובר על תביעה בגין נזק בלתי ממוני בלבד (עגמת נפש), שכן מדובר לרוב בתביעות כאמור המצריכות חוות דעת וחקירות, ולכן תביעות כאלה מתאימות להתברר במסגרת תביעה אזרחית רגילה.

מומחה בית המשפט במסגרת תביעות ליקויי בנייה

יש לציין כי קיימת חובה לצרף במסגרת תביעה נגד קבלן על ליקויי בניה חוות דעת מומחה מקצועית, שכן רק באמצעותה ניתן יהיה לבסס טענות בנוגע לליקויי בנייה. עו"ד ליקויי בניה אהוד פאי מסביר, כי לעתים רבות יגיש הקבלן חוות דעת מטעמו על מנת לסתור את חוות הדעת מטעם הקונים, ולאחר מכן יימנה בית המשפט מומחה מטעם בית המשפט. יחד עם זאת, בית המשפט אינו מחויב לקבל את מסקנותיו של המומחה, וקיימת לו שיקול דעת עד כמה להסתמך עליה.

לנושא חוות דעת מומחה בנושא ליקויי בנייה ראו לדוגמה את דבריה של כב' השופטת שטרסברג כהן:

"למרבית הצער, מעוררים פרוייקטים של בניה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי ההתחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת, שכל הצדדים המעורבים יבינו, שיש סוף פסוק לכל אלה, בחוות דעתו של מומחה המתמנה על ידי בית המשפט בהסכמת באי כח הצדדים. סביר להניח שאף אחד מהצדדים אינו יוצא – במקרים כאלה – כשכל תאוותו בידו" ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' איתן ואח').

לחצו כאן לקריאת מאמר על איחור במסירת דירה

ליקויי בניה אחריות קבלן

ליקויי בניה נפוצים במסגרת תביעות ליקויי בניה

במסגרת בניית בית חדש עשויים להיות ליקויי בנייה בנושאים רבים, בין אם ניתן לגלות אותם במהלך הבנייה ובין אחריה. ליקויי בנייה נפוצים בעבודות ריצוף וטיח, סדקים, חיפוי, קונסטרוקציה, אינסטלציה, כשלים בנושא איטום ובתקרות המבנה וכיו"ב.

ליקויי בניה אחריות קבלן

עורך דין ליקויי בניה אהוד פאי מסביר, כי תקופת בדק נועדה לאפשר איתור ליקויי בנייה ואי התאמות שנתגלו בדירה חדשה ותיקונים על-ידי הקבלן במהלך תקופת הבדק, ובכך לייתר את הצורך בסכסוכים בין הצדדים, שכן במהלך תקופת בדק הקבלן אחראי על ליקויי הבנייה שנוצרו במבנה. לכן קיימת חשיבות לקונים שלא להגיש תביעה בגין ליקויי בניה ולאפשר לקבלן לתקן את הליקויים עד לסיום שנת הבדק.

במקרים בהם הקונים מגישים תביעה נגד קבלן על ליקויי בניה באמצעות בתוך תקופת הבדק, ולא אפשרו לקבלן לבצע את התיקונים הנדרשים, עשוי הקבלן לטעון כי התנהלות הקונים מנוגדת להוראות חוק המכר דירות ולהסכם ביניהם בו נקבע תקופת בדק.

לנושא זה קיימת חשיבות במסגרת תביעות ליקויי בניה, שכן עצם הגשת תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בניה וצירוף חוות דעת מומחה אליה, אינה מהווה מטעם הקונים הודעה לקבלן על הליקויים, ועל הקונים לתת לקבלן הזמנות וזמן סביר לתקן את הליקויים, והגשת תביעה בגין ליקויי בנייה צריכה להיות מוגשת רק אחר שניתנה לקבלן הזמנות ממשית לתקן את הליקויים.

יחד עם זאת, ישנם מקרים בהם רשאים קונים לוותר על דרישה פורמלית לקבלן לתיקון הליקויים בטרם הגשת תביעות ליקויי בניה, זאת במקרים בהם הקבלן ידע על הליקויים ולא תיקן אותם בתוך פרק זמן סביר או שהיה עליו לדעת עליהם.

ראו בנושא זה לדוגמה את דבריה של כב' השופט עדנה ארבל בע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ ואח': "אף על פי שלמתן הודעה מוקדמת על קיומם של הליקויים נודעת חשיבות מבחינות רבות, הוכרה בפסיקה גם אפשרות לוותר על דרישת ההודעה הפורמלית על הליקויים מקום שהמוכר ידע על אי ההתאמות, וייתכן שאף מקום שהיה עליו לדעת עליהם  (ראו בהקשר זה הטעמים שמעלה השופט חשין, ע"א 2299/99 שפייר ואח' נ' חברת דיור לעולה בע"מ ואח' "

תקופת הבדק ליקויי בניה

עורך דין ליקויי בניה אהוד מסביר כי תקופת הבדק בנושא ליקויי בניה אחריות קבלן, קבועה במסגרת חוק המכר (דירות), שמתחילה עם מסירת הדירה לקונים (ככל ומדובר בליקויים גלויים). במהלך תקופת הבדק חלה על הקבלן חובה לתקן את הליקויים שנתגלו בנכס, בהתאם לזמנים הקבועים בחוק המכר כגון:

ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

ליקויי מוגדר על פי חוק המכר כך: "ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול."

כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים;

כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

כשל מוגדר על פי החוק המכר כך: "כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת".

בכל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית תקופת הבדק הנה – שנה אחת. ההגדרה של "אי התאמה יסודית" במסגרת חוק המכר מוגדרת כך: "אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו"

יש לציין, כי במרבית המקרים הקבלנים עשויים לטעון כי תקופת הבדק בנושא ליקויי בניה אחריות קבלן הנה עד שנה, ויסכימו לתקן ליקויים שיתגלו רק תוך פרק זמן זה. אולם לא ניתן להתנות על תקופות הבדק הקבועות במסגרת חוק המכר אלא לטובת הקונה. כלומר הקבלן כפוף אליהן, גם אם נקבע אחרת בהסכם בין הצדדים בנושא.

ככל והקבלן מחתים את הקונים על הסכם הנוגד את הוראות חוק המכר ואת תקופת הבדק הקבועות בו, ניתן אף לטעון במקרים מסוימים כי הקבלן הטעה את הקונים, והפר את הוראות סעיפים 2 ו-3 לחוק הגנת הצרכן העוסקות באיסור הטעיה ואיסור הפעלת השפעה בלתי הוגנת של העוסק כלפי הצרכן.

אחריות קבלן ליקויי בניה

עו"ד ליקויי בניה אהוד פאי מסביר, כי תקופת האחריות החלה על הקבלן לליקויים על פי חוק המכר (דירות), הנה לתקופה של 3 שנים שמתחילה בתום תקופת הבדק. במהלך תקופת האחריות חלה אחריות על הקבלן לאי התאמה שמקורה "בתכנון, בעבודה או חומרים". יחד עם זאת, חובת ההוכחה על כך חלה על הקונה.

האם על הקבלן לתקן את הליקויים או ניתן לחייבו בתשלום פיצויים?

עורך דין ליקויי בניה מסביר כי שאלה זו עולה לעתים קרובות במסגרת תביעות ליקויי בנייה, שכן הקונים כבר נמצאים לרוב לאחר הבנייה לאחר שלדעתם התגלו ליקויי בנייה בביתם, והקבלן לא תיקן להם אותם והם לכאורה איבדו אמון בו, ולכן בדרך כלל הקונים גם לא ירצו שאותו קבלן שיצר את אותם ליקויים יהא גם זה שיתקן אותם.

לכן במסגרת תביעה נגד קבלן על ליקויי בניה עולה לעתים רבות השאלה, האם על הקבלן לתקן את ליקויי הבניה שנתגלו, או האם יש מקום לחייב אותו לשלם לקונים פיצויים בגין ליקויים אלה על מנת שהם יתקנו אותם בעצמם.

לשאלה זו אין תשובה אחידה והיא תלויה בנסיבות של כל מקרה לגופו ולשיקול דעתו של בית המשפט. בית המשפט עשוי להתחשב בין היתר, אם הקונים אפשרו לקבלן לתקן את ליקויי הבנייה בטרם הגשת התביעה ובטרם סיום תקופת הבדק, כמו גם במערכת היחסים בין הצדדים [ככל ובין הצדדים כבר קיימת מערכת יחסים ערוכה והם איבדו את האימון ביניהם – יטה בית המשפט שלא לאפשר לקבלן לבצע את התיקונים בעצמו, ככל והוכח בפניו שהקונים פנו אליו בדרישה לתיקון הליקויים לפני התביעה], כמו גם תלוי בהפרש בין עלות התיקונים לבין שיעור הפיצויים שנקבע בגין ליקויי הבנייה שזכאים הקונים לקבל [ככל והקבלן הוכיח כי קיים הפרש כזה].

ראה גם בעניין זה לדוגמה דבריה של כב' השופטת נאור בע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ:

"ככלל, הקונה אינו חייב לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה, ולמוכר אין זכות לתקנה, אולם על-פי רוב, בידי הקבלן יכולת לתקן את אי-ההתאמה בעלות נמוכה יותר מזו של קבלן שהוזמן במיוחד לביצוע התיקון. תיקון עצמי בידי הקבלן המוכר חוסך לו לשאת במרכיב הרווח של קבלן אחר שיבצע את התיקון…

אולם על-אף השיקולים שבגללם תיקון אי-ההתאמה בידי מוכר הדירה הוא בדרך-כלל הפתרון ההוגן והיעיל לאי-ההתאמה, ישנם מקרים שבהם פתרון זה איננו בא בחשבון או שאין בו כדי לענות במידה מספקת על צורכי הקונה… במקרה שבו לפני הגשת התביעה נתן הקונה למוכר הזדמנות נאותה לתיקון אי-ההתאמה, אין לדרוש ממנו מתן הזדמנות נוספת במסגרת ההליך השיפוטי"

לחצו כאן למאמר על חוזה שכירות

ליקויי בנייה פיצויים

במסגרת תביעות ליקויי בניה וחוות דעת מומחה, יוערכו העלויות לתיקון הנזק בנכס בגין ליקויי הבניה. סכום זה למעשה יהווה את הפיצויים שהקונים ידרשו לקבל במסגרת תביעה נגד קבלן על ליקויי בניה.

בנוסף לכך מסביר עורך דין ליקויי בניה אהוד פאי, ניתן במסגרת תביעות ליקויי בניה לדרוש לקבל ריבית המיועדת להעמיד את הקונים במצב בו הם היו אלמלא הקבלן לא היה מפר את ההסכם או אם היה מתקן את ליקויי הבנייה במועד הנדרש. קביעת המועד לחישוב הריבית נתונה לשיקול בית המשפט, ולעתים ייפסק כי הריבית צריכה לחול ממועד עריכת חוות הדעת ולעתים ממועד הגשת התביעה או ממועד מתן פסק הדין.

פיצויים בגין עגמת נפש במסגרת תביעת קבלן ליקויי בניה

עו"ד ליקויי בניה אהוד פאי מסביר, כי במסגרת תביעות ליקויי בנייה ניתן לדרוש גם פיצויים בגין עגמת הנפש שנגרמה עקב הליקויים שכן, ליקויים אלה עשויים לעתים רבות לפגוע באופן ממשי באיכות החיים של המתגוררים בנכס, כמו גם בהתעסקות בלתי פוסקת מול הקבלן.

יחד עם זאת, שיעור הפיצוי בגין עגמת נפש אינו אחיד ותלוי בנסיבותיו של כל מקרה לגופו ונתון לשיקול דעתו של בית המשפט שעשוי להתחשב בין היתר, בהתנהלות הצדדים ותום הלב שלהם לפני ההליך המשפטי, האם הנכס בו נטען שקיימים בו ליקויי בניה הוא דירת מגורים או מבנה עסקי, ככל ומדובר בדירת מגורים מה היקף הליקויים וחומרתם, ומידת השפעתם על חיי היומיום של המתגוררים בדירה.

במסגרת ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ, קבעה כב' השופטת נאור מספר שיקולים שיש לבחון בבואם של בתי המשפט לפסוק פיצויים בגין עוגמת נפש בשל ליקויי בניה:

"בקביעת גובה הפיצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים.

אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לדרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפיצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו. עם זאת, על הפיצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות".

התיישנות תביעת ליקויי בניה

תקופת ההתיישנות במסגרת תביעות ליקויי בניה בגין אי התאמה לפי חוק המכר (דירות) תחל בדרך כלל מיום קבלת הדירה לידי הקונים, ולא ממועד פניית הקונים לקבלן בנושא, מסביר עורך דין מקרקעין אהוד פאי. שכן, החל מהמועד בו מקבלים הקונים את הדירה, יכולים הם לעמוד על ליקויים גלויים הקיימים בדירה. יש לציין, כי איחור במסירת דירה לקונים עשוי לדחות בהתאם עד לקבלת הדירה בפועל את תחילת ספירת ההתיישנות לצורך הגשת תביעה נגד קבלן על ליקויי בניה.

ככל והקבלן נענה לפנייתם של הקונים וביצע עבודות תיקון של הליקויים, אך כתוצאה מעבודות אלה נגרמו נזקים חדשים לדירה, מועד ההתיישנות ביחס לנזקים חדשים אלה יחול ממועד גילויים.

ראו בעניין זה לדוגמה את דבריה של כב' השופטת חיות (כתוארה אז) ברע"א 830/06 גלמן נ' כהן פיתוח:

"בתביעות לתיקון ליקויי בנייה בנסיבות שבהן חלה הוראת סעיף 4א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, העוסקת בהודעה על אי התאמה, תחל תקופת ההתיישנות ביום קבלת החזקה בדירה ואין לכרוך את מועד תחילתו של מרוץ ההתיישנות במשלוח הודעה בדבר אי התאמה לפי הסעיף. "

מה כדאי לעשות במקרה של ליקויי בנייה?

עורך דין ליקויי בניה מסביר כי אם לצערכם נתקלתם במקרה של ליקויי בנייה בדירתכם, מומלץ מאוד להזמין בהקדם מפקח בנייה המתמחה באיתור ליקויי בניה שיוכל להעריך את מצב הנכס והליקויים, וכן לציין כיצד ניתן לתקן אותם ואת שווי עלות התיקונים.

כמו כן, צריך לפנות לקבלן שבנה את הנכס בדרישה לתיקון הליקויים, ולאפשר לקבלן זמן סביר לתקן את הנזקים בטרם הגשת תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות ואם מדובר בנזק רב ניתן להגיש גם תביעה לבית משפט רגיל. ככל והקבלן לא מתקן את הליקויים ישנם גם מקרים בהם ניתן להגיש תלונה נגד קבלן לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון.

לקריאת מאמרים נוספים בתחומי הבניה: סיווג קבלנים , חריגות בניה