תביעת פיצויים עקב ירידת ערך מקרקעין בשל מטרדים – סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

תביעת פיצויים עקב ירידת ערך מקרקעין בשל מטרדים – סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

אילו סוגי מטרדים עשויים להיות רלוונטיים עבור תביעת פיצויים עקב ירידת ערך מקרקעין בשל מטרדים – סעיף 197 לחוק התכנון והבניה? האם יש הבדל בין בניה שבוצעה בהיתר לבין בניה שבוצעה ללא היתר?

אילו סוגי מטרדים עשויים להיות רלוונטיים בנושא זה?

אישורה של תכנית בניה עשויה ליצור מטרדים שונים כלפי בעלי הנכסים באזור, ועלולה לפגוע בעוצמות שונות בשווי הנכסים וביכולת ההנאה והשימוש בהם (כך למשל, עשויה תכנית להקמת מפעל להשפיע באופן שונה על נכס המצוי בצמוד אליה לבין נכס המצוי מולה או במרחק מה ממנה).

בנושא זה יש להבחין בין שני מצבים. מצב אחד הוא כאשר הפגיעה עקב התכנית הנה בנכס הגובל בשטח התוכנית או מצוי בשטחה, ובמקרה כזה בעל הזכויות בנכס רשאי להגיש תביעה לפי חוק התכנון והבניה אל הוועדה המקומית, לבין מצב בו הפגיעה עקב התכנית הנה בנכס שאינו גובל בשטח התוכנית או מצויה בשטחה, ובמקרה כזה על בעל הזכויות בנכס להגיש תביעה אזרחית רגילה בעילות מתחום הנזיקין כנגד יוזם התוכנית.

במידה ובעלי הזכויות של נכס מסוים המצוי בשטח התכנית או גובל אליה, לא הגישו תביעה כנגד הוועדה המקומית, ברוב המקרים הם לא יהיו רשאים לתבוע את היזם בגין אותו נזק שנגרם להם עקב התוכנית. בנושא זה ניתן לאחרונה על-ידי בית המשפט העליון פסק דין בו נקבע, כי כאשר מי שיכול היה להגיש תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך על פי חוק התכנון והבניה ולא עשה כן, יהיה מנוע מלתבוע את אותו פיצוי במסגרת תביעה אזרחית רגילה.

מטרד ליחיד

מטרד ליחיד הוא מצב בו אדם עושה שימוש בנכס המוחזק על-ידו באופן שיש בו: "הפרעה של ממש לשימוש סביר" או "להנאה סבירה" בנכס של אדם אחר, למעט אם מדובר בהפרעה לאור שמש. בפסקי דין נקבע בנושא זה, כי אדם יחשב כיוצר מטרד כאשר הוא פגע במידה מהותית בשימוש הסביר בנכס של שכנו, בהתחשב עם טיבו ומקום הימצאותו של הנכס. יחד עם זאת, על הטוען לקיומו של מטרד להוכיח באמצעות ראיות בפני בית המשפט, את השימוש שעושה שכנו המהווה לטענתו מטרד, כגון: ראיות לרעש שהוא עושה, או לכלוך, או שימוש של עסק בדירה במקום מגורים וכיו"ב.

פגיעה בפרטיות

במקרים מסוימים ניתן לטעון כי הבנייה החדשה פגעה בפרטיותכם. עם זאת על מנת להוכיח טענה זו, תדרשו להוכיח כי הבניה או התוספת החדשה צפויה לגרום להרעה קיצונית בפרטיותכם. כך לדוגמה במקרה ומדובר בבניין שהתווספה לו קומה חדשה, וכתוצאה מכך יכולים השוהים באותה קומה להשקיף ישירות לביתכם, בעוד שלפני בניית תוספת הקומה לא הייתה יכולת כזו.

מפגעי רעש

כאשר לצורך הדוגמה נבנה או שעתיד להיבנות בסמוך לביתכם קניון בו עשויים לשהות מדי יום אלפי אנשים, עשוי הדבר לגרום להפרעה של ממש בשימוש בביתכם או להפקת הנאה ממנו. במקרים כאלה עשוי בית המשפט להתחשב בין היתר, במיקום האזור בו מצוי הנכס שלכם (אם הוא ממוקם באזור המאופיין בצפיפות בנייה גבוהה או באזור סואן וצפוף שהרעש והצפיפות הייתה בו עוד לפני אישור התוכנית של הקניון או אם ביתכם ממוקם באזור שקט). על מנת להוכיח טענה זו, יש להצטייד בחוות דעת של מומחה בתחום ובראיות לרעש או לשימוש החורג מהסביר בהתחשב במיקום הנכס.

פגיעה בנוף

במקרים בהם הבנייה החדשה פגעה בנוף הנשקף מנכס סמוך, יטה בית המשפט להבחין בין מקרים בהם הנוף מהווה מרכיב משמעותי בערכו של הנכס הסמוך (למשל כאשר נשקף נוף של ים, שבמקרה כזה ניתן להצביע בבירור על ירידת ערך ממשית כתוצאה מהסתרת הנוף), לבין מצב בו הפגיעה בנוף אינה מהווה נזק כלכלי ברור לנכס הסמוך (לדוגמה – כאשר הנוף שנשקף מהנכס הוא של כביש או של בניין סמוך). עם זאת בית המשפט לא ימהר לפסוק פיצויים במקרים כאלה בין היתר בשל חשש שאם יקבע כי בעלי דירות יהיו זכאים לקבל פיצוי בגין הגבלה זו, יגרום הדבר להגבלת יתר על פעולות בניה.

הנוף לעיר העתיקה נפגע – בעלי הדירה יקבלו פיצוי של 390 אלף ₪

בפסק דין שניתן לאחרונה על-ידי בית משפט השלום בירושלים, נדונה תביעה נזיקית (להבדיל מתביעה לפי חוק התכנון והבניה) שהוגשה על-ידי בעלי שתי דירות כנגד בעלת אכסניה הממוקמת מול דירותיהם בה הם טענו בין היתר, כי למבנה האכסניה התווספה קומה נוספת, דבר שפגע באיכות חייהם וגרם לנזק כלכלי בשל ירידת ערך של דירותיהם, מאחר ואותה קומה מסתירה נוף מרהיב שהנו בעל ערך ייחודי של העיר העתיקה ושל צפון ירושלים הנשקף מדירותיהם, וכן טענו כי קומה זו פוגעת בפרטיותם מאחר ואורחים השוהים בה יכולים להשקיף ממנה עליהם, וכן כי היא מסתירה משמעותית את אור השמש.

במסגרת התביעה ביקשו בעלי הדירות לקבל בין היתר, פיצויים בגין המטרד שגרמה להם לטענתם  הקומה הנוספת, ובגין ירידת ערך של שווי דירותיהם. מנגד טענה בעלת האכסניה בין היתר, כי הבנייה לא יצרה כל ירידת ערך לדירות, ולא פגע בנוף הנשקף מהן.

בית המשפט קיבל חלקית את התביעה, תוך שחייב את בעלת האכסניה לשלם לבעלי אחת משתי הדירות – פיצויים בגין הפגיעה בנוף ובפרטיות בסך של 390,000₪. עם זאת, בית המשפט החליט לדחות את התביעה של בעלי הדירה הנוספת באותו בניין, מאחר ונקבע בין היתר כי הקומה הנוספת של האכסניה לא השפיעה עליה ולא פגעה בנוף הנשקף משטחיה.

האם יש הבדל בין בניה שבוצעה בהיתר לבין בניה שבוצעה ללא היתר?

גם אם ניתן היתר בניה למבנה חדש אשר גורם לטענתכם למטרד עבורכם, אין זה מונע מבעדכם להגיש תביעה. יחד עם זאת, כאשר מדובר בבנייה לא חוקית, יהיה עליכם להוכיח במסגרת התביעה שנגרם לכם "אי נוחות" בעקבות הבנייה ולא תדרשו להוכיח שנגרם לכם נזק ממשי ומוחשי, ולעומת זאת כאשר מדובר בבנייה שבוצעה היתר, יהיה עליכם להוכיח הפרעה משמעותיות יותר ברמה של "מטרד", כלומר שמדובר בפגיעה ממשית בשימוש בנכס שלכם. בנוסף, כאשר הבניין או תוספת הבניה נבנו ללא היתר או שלא בהתאם להיתר בניה, עשוי הדבר להוות הפרת חובה חקוקה, העשויה להקנות עילת תביעה, מאחר והדבר מהווה הפרה של הוראות חוק התכנון והבניה.

  • אין באמור במאמר זה, כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.

 

Related Post