תביעת פיצויים עקב ירידת ערך במקרקעין

תביעת פיצויים ירידת ערך במקרקעין – סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

גיליתם יום בהיר אחד שסוללים בסמוך לביתכם כביש מהיר אשר עלול לפגוע באיכות חייכם ובשווי ביתכם? או שעתיד להיבנות בניין רב קומות אשר עלול להסתיר את הנוף הנהדר הנשקף מביתכם ולהחשיכו במרבית שעות היום? כדאי שתדעו כי במקרים מסוימים כגון אלה, אתם עשויים לקבל במסגרת – תביעת פיצויים על ירידת ערך במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, פיצויים שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים.

מה זה תביעת פיצויים על ירידת ערך במקרקעין?

בחוק התכנון והבניה קיים הסדר הקובע, כי כאשר אושרה תכנית שלא במסגרת הפקעה הפוגעת בנכס המצוי בתחומה או גובל אליה, רשאי בעל הזכויות בנכס לקבל פיצויים מהועדה המקומית.
המדובר על פיצוי בגין פגיעה קניינית של הרשות בתכונות של נכס מסוים או בערכו, ומטרתו הוא מצד אחד להחזיר את מצבו של בעל הזכויות בנכס לקדמותו, גם אם קיים אינטרס ציבורי אשר מצדיק את אישור התוכנית, ומצד שני לגרום לרשויות התכנון לשקול במסגרת הליך קבלת ההחלטות את העלויות הכרוכות בפגיעה בנכסים שבתחום התכנית ושגובלים עמה. כך למשל כאשר מאושרת תכנית לסלילת כביש סואן בסמוך לנכס מסוים, מצד אחד וודאי שקיים אינטרס ציבורי המצדיק את סלילת הכביש, אך מנגד גם עשויה להיות פגיעה בבעל הנכס בכך שהכביש הסואן יגביר משמעותית את היקף התנועה ועוצמת הרעש באזור הנכס, דבר אשר ישפיע על איכות ואורח חייו, ולכן על פגיעה זו במקרים הרלוונטיים זכאי בעל הנכס לקבל פיצויים.

לאן מגישים תביעה על ירידת ערך במקרקעין – לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה?

את התביעה יש להגיש ישירות לוועדה המקומית שבתחומה אושרה התכנית, ועליה לדון בתביעה ולהחליט אם לקבלה או לדחותה, ואם החליטה לקבלה, עליה לקבוע את סכום הפיצויים. במידה והוועדה הסתמכה בהחלטתה על שומה, עליה לצרף להודעתה גם את השומה עצמה. במידה והועדה החליטה שבעל הנכס זכאי לפיצוי בסכום שונה מהסכום שנתבע על-ידו, רשאים הצדדים למנות בהסכמה שמאי מכריע אשר מטרתו תהא להכריע במחלוקות בין הצדדים לרבות על סכום הפיצוי. במידה והוועדה המקומית או השמאי המכריע החליטו לדחות את התביעה (כולה או חלקה), רשאי בעל הנכס להגיש ערר אל ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 ימים מיום המצאת ההחלטה. על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים.

איך מוכיחים ירידת ערת במקרקעין ועל מה מבוסס הפיצוי?

הפיצוי הניתן במסגרת תביעות אלה נקבע בהתאם לירידת הערך של הנכס באמצעות שומה הנערכת על-ידי שמאי מקרקעין. כלומר, על בעל הזכויות בנכס לצרף לתביעתו שומה, בה על השמאי להעריך את שווי הנכס לפני כניסתה לתוקף של התכנית ואת שווי הנכס לאחר כניסתה לתוקף של התכנית. על השמאי לערוך למעשה אומדן משוער של הפיצוי, בו הוא נדרש לאמוד את ההשלכות העתידיות של התכנית על ערך הנכס. כך למשל, אם אושרה תכנית להקמת בניין רב קומות בסמוך לנכס, ואותו בניין עתיד לחסום את הנוף הנשקף מהנכס ואת אור השמש, יהיה על השמאי להעריך את השפעת מרכיבים אלה על שווי הנכס.

עד מתי ניתן להגיש תביעת פיצויים על ירידת ערך?

ניתן להגיש תביעה אל הועדה המקומית תוך 3 שנים מיום תחילת תקפה של התכנית, בעוד שרק שר האוצר רשאי להאריך את תקופה זו מטעמים מיוחדים. מטרת קביעתה של תקופת התיישנות מקוצרת זו (להבדיל מתקופת התיישנות של תביעה אזרחית רגילה שהנה 7 שנים), הנה בעיקר כדי לתת לרשות ודאות מסוימת בנוגע להיקף הפיצויים שיהיה עליה לשלם עקב הפגיעה שיצרה התכנית.
אילו סוגי פגיעות עשויות להשפיע על ערך הנכס? קיימת אבחנה בין פגיעה ישירה שנגרמת לנכס מסוים עקב תכנית לבין פגיעה עקיפה. פגיעה ישירה היא כאשר התכנית חלה על הנכס המצוי בשטחה, ומשנה את התכונות והמגבלות החלות עליו ובכך נפגע ערכו (לדוגמה תכנית המפחיתה את זכויות הבניה או משנה את יעוד הנכס ממגורים לחקלאי). פגיעה עקיפה הנה בדרך כלל כאשר מדובר בפגיעה בנכס הסמוך לתכנית, כגון: חסימת נוף, אוויר, אור, גרימת רעש וכיו"ב (לדוגמה כאשר אישורה של התכנית משנה את נפח התחבורה באזור וגורמת לירידה בהכנסותיה של תחנת דלק – פגיעה זו אינה מהווה פגיעה ישירה בתחנת הדלק אלא עקיפה).

באילו מקרים תהיה הוועדה המקומית פטורה מתשלום פיצויים על ירידת ערך במקרקעין?

במסגרת חוק התכנון והבניה קיים הסדר מיוחד, אשר קובע כי במקרים מסוימים תהא הועדה המקומית פטורה מתשלום הפיצויים, גם אם בעל הנכס הוכיח שהתכנית גרמה לירידת ערך לנכס שלו. על מנת שהוועדה תהא פטורה מהתשלום מכוח סעיף זה, עליה להוכיח בין היתר, כי הפגיעה שנגרמה לבעלי הנכסים כתוצאה מהתכנית "אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין".
כך לדוגמה במקרה בו החליטה הוועדה לאשר תכנית לסלילת מנהרה אשר עתידה לשפר משמעותית את עומס התנועה באזור, וירידת הערך שנגרמה לבעלי הנכסים כתוצאה מהתוכנית לא עלתה על 5%, עשוי בית המשפט לקבוע כי מדובר בפגיעה קלה שהנה בתחום הסביר בנסיבות אלה, ולפטור את הוועדה מתשלום פיצויים לבעלי הנכסים, בהתחשב גם באינטרס הציבורי הגלום בתוכנית.

האם ניתן לתבוע גם את היזם הפרטי על ירידת ערך במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה?

יתכנו מקרים בהם בעלי הזכויות בנכסים שאינם מצויים בשטחה של התכנית או גובלים, יוכלו להגיש כנגד היזם תביעה אזרחית בגין מטרדים שונים מתחום הנזיקין עקב הפגיעה שנגרמה להם מהתכנית. בעניין זה, קיימת אבחנה בין סוג אחד של תכניות שמטרתן המובהקת הנה לצורכי ציבור (למשל תכנית לצורך סלילת כביש) שבמקרים כאלה היזם הפרטי כלל אינו רלוונטי, לבין סוג שני של תכניות שמטרתן היא להטיב עם היזם (באמצעות למשל הוספת זכויות בנייה בנכס שבבעלותו). במקרים כאלה יהיה היזם לרוב מעורב בהליכים, למרות שהתביעה לירידת ערך מוגשת כנגד הוועדה המקומית ולא כלפיו, מאחר ובמרבית המקרים מחתימה הוועדה את היזם על כתב שיפוי בגין תביעות שיוגשו נגדה לפיצוי בגין פגיעה בנכס על-ידי התכנית, ולכן היזם מצורף כצד שלישי לתביעה.
• אין באמור במאמר זה, כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.

Related Post