חוזה שכירות

10 טיפים לחוזה שכירות

מה הנושאים המרכזיים שמומלץ דירה לסכם במסגרת – חוזה שכירות? מה עושים אם בעל הבית לא מתקן תקלות? ומה כדאי לבדוק ולתעד לפני החתימה על – חוזה שכירות? ריכזנו עבורכם מספר המלצות חשובות שכדאי לסכם עם בעל הדירה לפני שאתם נכסים לדירה.

בימים אלה בהם קיים קושי לרכוש דירה במחיר שפוי מבלי לקחת משכנתא למשך עשרות שנים או הלוואות מההורים, השכרת דירה מהווה עבור אנשים רבים אלטרנטיבה ראויה. יחד עם זאת, אם כבר החלטתם לשכור דירה, מומלץ מאוד לערוך הסכם שכירות מסודר ובהיר על מנת למנוע ויכוחים ומחלוקות עם בעל הדירה במהלך תקופת שכירות, אשר עשויה לעיתים להיות תקופה ארוכה, מה גם שוויכוחים אלה עשויים להגיע אל כותלי בתי המשפט ולעלות הרבה כסף.  

של מי הדירה?

במרבית המקרים אנו נוטים להגיע לפגישה קצרה עם האדם המציג עצמו בפנינו כבעל הדירה, במהלכה אנו בודקים באם הדירה מתאימה לצרכינו או לא, ועל סמך פגישה קצרה זו, מחליטים באם לגור בדירה במשך השנים הקרובות או לא. כמובן, שכל זאת רק לאחר שאנו ממציאים לבעל הדירה את הבטוחות הנדרשות על-ידו ולעיתים גם תלושי שכר, ממליצים וכיו"ב.

יחד עם זאת, לפני שלב המצאת הבטוחות, מומלץ לבדוק באם האדם המציג עצמו כבעל הדירה, הוא אכן בעל הדירה ולא אדם המתחזה לכך. בדרך כלל ניתן לבצע בדיקה זו דרך האינטרנט, באמצעות הוצאת נסח טאבו בעלות נמוכה, ובו ניתן לראות את תעודת הזהות של הדירה, לרבות שטחה, בעליה, אילו הצמדות יש לה (מחסן/חניה) וכיו"ב. באם לא ידוע לכם פרטי גוש החלקה של הדירה, ניתן לגלותם על פי כתובת הדירה (לדוגמה דרך אתר המרכז למיפוי ישראל).

תיעוד מלא של מצב הדירה

במסגרת הסכם השכירות מחייב אותנו בדרך כלל בעל הדירה, להשיב לו בסיום תקופת השכירות את הדירה, שהיא במצב תקין, נקייה ומסוידת. אולם, לעיתים אנו מתחייבים להשיב את הדירה במצב כזה, בעוד שבפועל אנו מקבלים אותה שהיא אינה מסוידת ונקיה או עם תקלות שונות.

לכן מומלץ לצלם ולהסריט היטב את כל שטח הדירה על כל תכולתה, על מנת שיהיה תיעוד מדויק של מצבה לפני שהתחלתם לגור בה, כדי למנוע מצב שתדרשו לתקן משהו שכבר היה הרוס מלכתחילה או שנדרש לצבוע אותה למרות שלא קיבלתם אותה כך. כמו כן, מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה של הדירה במועד כניסתכם אליה, ובו לרשום את כל הליקויים שמצאתם בדירה באותו מועד. בנוסף במידה ולאחר תקופה קצרה ממועד כניסתכם לדירה, גיליתם ליקוי שלא ידעתם עליו, חשוב לשלוח על כך הודעה בכתב לבעל הדירה, בצירוף תמונה של הליקוי.

הוצאות שוטפות

מומלץ לציין במפורש במסגרת הסכם השכירות, כי כל חוב הקשור לדירה ושנוצר לפני או לאחר תקופת השכירות, לא יהיה באחריותכם ולא יחול עליכם. כמו כן, מומלץ לבדוק במועד כניסתם לדירה מול הגורמים הרלוונטיים (כגון: רשות מקומית, חברת הגז, תאגיד המים וועדת הבית), באם השוכרים הקודמים של הדירה או בעל הדירה עצמו, אינם חייבים תשלומים כלשהם.

כמו כן מומלץ לציין בהסכם, כי התשלומים שיהיה עליכם לשלם לוועד הבית במהלך תקופת השכירות יהיו עבור הוצאות שוטפות/דמי ועד בלבד. כך לדוגמה, במידה וועד הבית יהיה מעוניין לשפץ במהלך תקופת השכירות את גג הבניין – יהיה על בעל הדירה לשאת בהוצאה זו ולא אתם.

תיקון ליקויים

ליקויים שנגרמים כתוצאה מבלאי הנובע משימוש רגיל וסביר בדירה, הקשורים לתשתיות הדירה כגון: חשמל, צנרת, נזילות מהגג, רטיבויות בקירות וכיו"ב, הם בדרך כלל באחריות בעל הדירה. על כן כדאי לציין בהסכם סעיף הקובע, כי אם בעל הדירה לא יתקן ליקוי הנובע מתשתיות הדירה או משימוש סביר בתוך פרק זמן מסוים ממועד הודעתכם אליו בכתב, תוכלו לתקנו בעצמכם ולקזז את עלות התיקון מדמי השכירות.

כמו כן חשוב לציין בהסכם, אילו ליקויים בדירה יהיה עליכם לתקן על חשבונכם. בדרך כלל מדובר בליקויים שנגרמו באשמתכם או ברשלנותכם. כך למשל, במידה וגיליתם ליקוי מסוים בדירה ולא הודעתם על כך בסמוך לבעל הדירה, ואותו ליקוי החמיר, יהיה עליכם לשאת בתיקון של אותו תיקון. לכן, חשוב להודיע בהקדם על כל ליקוי או קלקול שאתם מגלים לבעל הדירה.

מי אחראי על תכולת הדירה?

מומלץ להוסיף להסכם נספח הכולל פירוט מדויק של כל הציוד שנמצא בדירה במועד כניסתכם אליה (כגון: מזגנים, מקררים, ארונות, תנורים וכיו"ב). כמו כן, כדאי לצלם את כל ציוד על מנת שיהיה לכם תיעוד של מצבו במועד כניסתכם לדירה (אם לדוגמה יבואו אליכם בטענות כי "הרסתם" את הספה, בעוד ומדובר בספה שהייתה כבר במצב כזה במועד כניסתכם לדירה – אז לפחות שיהיה לכם תיעוד על כך). כמו כן, חשוב לציין בהסכם מי יהיה אחראי לתיקון של הציוד, ולערוך בעצמכם ביטוח תכולה וביטוח צד שלישי כנגד נזקי רכוש או גוף בחברת ביטוח מוכרת.

הארכת תקופת השכירות

חשוב לציין בהסכם השכירות, כי תהיה לכם אופציה בלתי מותנית להאריך את תקופת השכירות בתקופה נוספת, ובלבד שתשלחו אל בעל הדירה הודעה בכתב על כך (נהוג – 60 יום לפני סיום תקופת השכירות המקורית). כמו כן כדאי לציין, כי אם תרצו להאריך את תקופת השכירות, יחולו אותם תנאים שחלו בתקופת השכירות הראשונה גם על תקופת השכירות הנוספת, כולל דמי השכירות, ובעל הדירה יהיה רשאי לעלות את דמי השכירות בלא יותר מ – 5% בלבד.

הפסקת תקופת השכירות

אומנם תקופת השכירות היא בדרך כלל תקופה קצרת טווח של כמה שנים בודדות. אך יחד עם זאת, גם במהלך תקופה זו יכולים לקרות דברים שעשויים לשנות את מצבכם (פיננסית, אישית או מקצועית). על כן מומלץ לסכם בהסכם השכירות, כי תהיו רשאים להפסיק את תקופת השכירות מכל סיבה שהיא, ובתנאי שתמצאו שוכרים חלופים שזהותם תהיה מקובלת על בעל הדירה, וכי הוא יהיה רשאי להתנגד להחלפתכם עם השוכרים החלופיים מטעמים סבירים בלבד.

מכירת הדירה

כדאי לציין בהסכם, כי במידה ובעל הדירה יהיה מעוניין למכור את הדירה במהלך תקופת השכירות, לא תיפגענה זכויותיכם מכוח הסכם השכירות (כלומר הוא יוכל למכור את זכויותיו בדירה לצד שלישי – אך הצד השלישי יהיה כפוף לתנאי הסכם השכירות עמכם).

ערבויות/בטוחות

לגיטימי וחשוב שמשכיר דירה שלא מכיר את השוכרים, ידרוש לקבל בטוחות (כגון: ערבים, ערבויות, שיק ביטחון וכיו"ב), על מנת להבטיח שהם יעמדו בהתחייבויותיהם. עם זאת, חשוב להגביל את אותן בטוחות בסכומים ובמועדים ולשמור עותק שלהן, ולחייב את בעל הדירה להשיבם בסיום תקופת השכירות. בנוסף, חשוב לציין במפורש בהסכם – באילו מקרים/עילות בדיוק יהיה רשאי בעל הדירה לעשות שימוש באותן בטוחות, כדי שלא בכל מקרה שלטענתו הפרתם את ההסכם, הוא ירוץ לממש אותן, ולחייבו לשלוח אליכם התראה בכתב של 14 ימים בטרם מימוש הבטוחות, על מנת לאפשר לכם לתקן את העילה שבגינה הוא מעוניין לממשן.

ביקור המשכיר בדירה

על מנת שבעל הדירה לא יפתיע אתכם בביקור בלתי מתוכנן, מומלץ לסכם בהסכם השכירות, כי הוא יהיה רשאי לבקר בדירה אך ורק בתיאום מראש עמכם ובשעות המקובלות של היום. כך גם, במקרה ובו הוא יהיה מעוניין להראות את הדירה לשוכרים חלופיים או לקונים פוטנציאלים.

אין באמור במאמר זה, כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.

 

Related Post