איחור במסירת דירה

איחור במסירת דירה

מחכים להיכנס לדירת חלומותיכם אך לקבלן יש לוח זמנים משלו? כמה פיצוי עליו לשלם על – איחור במסירת דירה – ומתי עליו לשלמו? האם הרוכשים זכאים לקבל פיצוי היה – איחור במסירת דירה – לפני קבלת טופס 4 או אם ביקשו לבצע שינויים או תוספות? וגם- כמה פיצוי קיבל זוג מנתניה שקיבל דירה בלתי ראויה למגורים?

רכישת דירה חדשה מקבלן הנה בדרך כלל חוויה מרגשת ועוצמתית, בה יכולים הרוכשים לבנות ולעצב בעצמם את דירת חלומותיהם. יחד עם זאת, מאחר ולרוב חותמים הרוכשים על חוזה בעת שהדירה טרם נבנתה, הם מוצאים עצמם תלויים בקבלן שבחלק לא מבוטל מהמקרים מאחר במסירת הדירה, איחור שלעיתים יכול להגיע לשנה ומעלה, ובכך מוצאים עצמם הרוכשים בחוסר וודאות ועם הוצאות כספיות בלתי מתוכננות, ועם עגמת נפש רבה.

מה קובע החוק?

סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) קובע, כי במקרים בהם הקבלן לא העמיד את הדירה לרשות הרוכשים לאחר שחלפו 60 יום ממועד המסירה שנקבע בחוזה, זכאים הרוכשים לקבל פיצוי ללא הוכחת נזק עבור כל חודש או חלק ממנו, עד להעמדת הדירה לרשותם.

הסדר זה נועד להפחית את פערי הכוחות בין הקבלן לבין הרוכשים ולחזק את מעמדם של רכשי הדירות, על מנת להבטיח מצד אחד את זכאותם לקבלת פיצוי במקרה של איחור במסירת הדירה, ומצד שני לתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה.

כמה פיצוי זכאים הרוכשים לקבל?

אם האיחור במסירת הדירה הוא עד שמונה חודשים – על הקבלן לשלם לרוכשים סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5. במידה וישנם חילוקי דעות על שווי דמי השכירות של דירה דומה, ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין.

כך לדוגמה, אם מדובר בדירה שדמי שכירות בה הם בסך של 3,000₪, והקבלן איחר במסירתה ב-5 חודשים, יהיה עליו לשלם לרוכשים פיצוי בסך של 22,500₪.

החל מהחודש התשיעי – על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה כשהם מוכפלים ב-1.25. כלומר במידה ודמי השכירות הם 3,000₪, והאיחור הוא של 10 חודשים, יהיה על הקבלן לשלם פיצוי בסך 30,000₪ (22,500₪ + 7,500₪).

מתי על הקבלן לשלם?

על הקבלן לשלם לרוכשים את הפיצוי עבור האיחור במסירת הדירה, בסיומו של כל חודש עבור אותו חודש. הקבלן פטור מתשלום הפיצוי במקרים של איחור של עד 60 יום. יחד עם זאת, במידה והקבלן איחר מעבר לכך, יהא עליו לשלם גם עבור תקופה זו. לדוגמה, במידה והקבלן איחר במסירת הדירה ב- 4 חודשים, יהיה עליו לשלם פיצוי עבור כל אחד מחודשים אלה, כולל 60 הימים הראשונים, עבורם יידרש לשלם לרוכשים את הפיצוי מיד בסיומם.

האם הקבלן רשאי לשלם פחות?

סעיף 7א(א) לחוק קובע כי: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה…".  משמעות סעיף זה הנה בין היתר, כי הקבלן והרוכשים רשאים להסכים ביניהם על סכום אחר של פיצוי, ובלבד שהוא לא יפחת מסכום הפיצויים הקבועים בחוק. כך לדוגמה, הקבלן והרוכשים רשאים להסכים שהפיצוי בגין האיחור יהיה הטבה מסוימת (לדוגמה: חניה משודרגת, מחסן, תוספות לדירה וכיו"ב) ובלבד ששוויו לא יפחת מסכום הפיצוי הקבוע בחוק.

ביקשתם שינויים או תוספות בדירה? מועד המסירה לא ידחה אוטומטית

במקרים רבים מבקשים הרוכשים מהקבלן לבצע שינויים בדירה, לאחר שהסכם המכר כבר נחתם. יחד עם זאת, אין הדבר מקנה לקבלן אוטומטית זכות לדחות את מועד מסירת הדירה מבלי לקבוע מועד מסירה חדש או ללא פרופורציה למשך הזמן בו יבוצעו אותם שינויים.

בפסק דין שניתן על-ידי בית המשפט העליון, נדונה תביעת בני זוג כנגד חברה קבלנית ממנה הם רכשו דירה חדשה בקרית אתא. בהסכם המכר שנחתם ביניהם, התחייבה החברה לספק את הדירה בתוך 18 חודשים מיום חתימת ההסכם. אולם בפועל הדירה נמסרה לבני הזוג באיחור של 7.5 חודשים, ולכן הם דרשו לקבל מהחברה פיצוי בגין איחור במסירת הדירה.

אולם החברה דחתה את דרישתם וטענה בין היתר, כי היא הייתה רשאית לדחות את מועד מסירת הדירה, משום שבני הזוג ביקשו ממנה לבצע שינויים בדירה, תוך שהפנתה להסכם אשר נחתם ביניהם, בו צוין כי כל בקשה לביצוע שינויים או תוספות בדירה, תדחה את מועד מסירת הדירה למשך הזמן שבו יבוצעו אותם שינויים, ולתקופה של לכל הפחות 60 יום.

בית המשפט החליט במקרה זה, לחייב את החברה לשלם לבני הזוג את מלוא הפיצוי עבור האיחור, תוך שקבע כי ניתנה לחברה בהסכם המכר הוראה רחבה המאפשרת לה לדחות את מועד המסירה מבלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, ולכן מדובר בהוראה הנוגדת את הוראות חוק המכר, מאחר ומטרתה לפטור את החברה מתשלום הפיצוי בגין איחור במסירה דירה.

קבלת מפתחות לפני טופס 4 – אינה פוטרת מפיצוי

חשוב לסכם בהסכם המכר תאריך מדויק (יום/חודש/שנה) בו מתחייב הקבלן למסור את הדירה, כשהיא ראויה למגורים ולאחר שהונפק לה טופס 4, ולהימנע מצוין מועדים תיאורטיים כגון: 90 יום מביצוע פעולה מסוימת או מסיום שלב מסוים, העלולים לגרום למחלוקות.

טופס 4 הוא אישור הניתן על-ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, המאשר כי הדירה נבנתה והושלמה בהתאם להיתרי הבנייה, ולאחר שכל הגורמים המוסמכים אישרו כי ניתן לספק לה את כל השירותים הנדרשים על פי חוק התכנון והבניה ותקנותיו, לרבות חיבור לחשמל, למים, וחיבור לטלפון. יחד עם זאת, לעיתים רוכשים נכנסים לדירה בטרם הונפק לה טופס 4, וחותמים כי כנגד קבלת המפתחות, הם מוותרים על קבלת פיצויים בגין איחור במסירתה.

אולם בפסקי דין רבים נקבע, כי גם אם הדירה נמסרה לפני טופס 4, אך באיחור ביחס למועד בו התחייב הקבלן למסור אותה על פי חוזה המכר, עדין יהיו הרוכשים זכאים לקבלת הפיצוי.

יחד עם זאת, במסגרת תביעות בתחום זה, עשוי בית המשפט להבחין בבואו לפסוק פיצוי לטובת הרוכשים, בין מצב בו הן נכנסו לדירה שכבר הייתה ראויה לשימוש או קרובה לכך והתגוררו בה למרות שעדין לא הונפק לה טופס 4, לבין מצב בו הם לא נכנסו לדירה כלל בגלל שטרם הונפק לה טופס 4, ונאלצו לשכור במקום דירה חלופית, ובכך נגרמו להם נזקים.

קיבלו דירה בלתי ראויה למגורים – הקבלן יפצה

בפסק דין שניתן על-ידי בית משפט לתביעות קטנות בנתניה, נדונה תביעת בני זוג כנגד חברה קבלנית ממה הם רכשו דירה חדשה בנתניה, בה הם דרשו לקבל פיצוי בגין איחור במסירתה, וטענו כי הדירה נמסרה להם כשהייתה לא ראויה למגורים, ללא חשמל, מים וגז.

החברה הקבלנית טענה מנגד בין היתר, כי היא פטורה מתשלום הפיצוי, משום שבני הזוג חתמו על פרוטוקול מסירה וקיבלו מפתחות לדירה, ובכך שהם בחרו להיכנס לדירה בטרם הונפק לה טופס 4 – הם ויתרו על זכאותם לקבלת פיצוי ממנה בגין איחור במסירת הדירה.

בית המשפט החליט במקרה זה, לחייב את החברה לשלם לבני הזוג פיצוי בשווי שכירות חודשית כפול 1.5, עבור 3 חודשים בהם טרם התקבל טופס 4 לדירה. השופט קבע כי כשבני הזוג קיבלו את הדירה במועד המסירה בו התחייב הקבלן לספקה, היא לא הייתה ראויה למגורים, ולכן הם עברו להתגורר בה באיחור של 3 חודשים. עוד ציין השופט, כי קיומו של טופס 4 הוא תנאי בסיסי ומהותי למסירת הדירה, וחתימת בני הזוג על פרוטוקול מסירה אינה מעידה בהכרח כי הדירה הייתה במצב תקין על אף שהם הסכימו לקבלה.

האם על הקבלן לפצות גם במקרים של כוח עליון?

חוק המכר קובע, כי הקבלן והרוכשים רשאים להסכים ביניהם בהסכם המכר, שהקבלן יהא פטור מלפצות על איחור במסירה, אם האיחור נגרם "כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". אולם החוק אינו מגדיר במפורש מהן אותן נסיבות, כגון: פגעי מזג אוויר, מצב ביטחוני, שביתות וכיו"ב.

לכן במרבית המקרים מכניסים הקבלנים סעיפים להסכם המכר, בהם מוגדרים אותן נסיבות באופן הנרחב ביותר שניתן, על מנת להפחית את הסיכון בנשיאת פיצוי לרוכשים. יחד עם זאת, בכל מקרה בו טוען הקבלן כי העיכוב נגרם שלא בשליטתו, יש לבחון את הנסיבות. שכן, גם אם הקבלן טוען כי האיחור במסירת הדירה נבע מ- "כוח עליון" עליו להוכיח טענה זו.

כך למשל נדחתה טענת חברה קבלנית שטענה כי מבצע "צוק איתן" גרם לאיחור בהתקדמות פרויקט שבנתה ושבעקבותיו איחרה במסירת הדירה. במקרה זה קבע בית המשפט, כי היה על החברה להציג ראיות קונקרטיות לכך שהמבצע גרם לעיכוב במסירת הדירה, כגון: דו"ח מצבת כוח האדם שעבד באותו פרויקט, או את רשימת הפועלים שכניסתם לישראל נמנעה כתוצאה מהמבצע, והחליט לחייבה לשלם לרוכשים פיצוי בגין העיכוב במסירה הדירה.

אין באמור במאמר זה, כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.

 

 

Related Post